M. AHMET KARABAY | HABER İNCELEME
“Ben ekonomistim.” diyerek yaptığı uygulamalarla ekonomiyi rayından çıkarıp enflasyonu azdıranlar, kontrolden çıkan enflasyonun yükünü yakın geçmişte ev sahiplerinin sırtına yükledi. Böylece ev sahibi-kiracı ilişkilerini bir daha zor düzeltilecek hale getirenler, bu kez de vergi düzenlemesiyle bütün sektörün ipini çekme peşinde.
22 yıldan bu yana ülkenin başında bulunan iktidar, elde ettiği kazanımların hepsini yok etmeden gitmemekte kararlı görünüyor. 2004 yılında konut sektöründe başlatılan hamleler, yapılan bir dizi yanlışa rağmen 15 yıla yakın ekonominin lokomotifi oldu.
İnşaat sektörünün çok canlı olması aynı zamanda iktidarın kirli ilişkilerini ve finans kaynağını da oluşturdu. Sektörün hızlı büyüyor olması, bu dönemde pek çok pisliğin üzerini örtmesine zemin oluşturdu.
Beştepe Sarayı’nda oturan zat, “Faiz sebep, enflasyon sonuç.” diyerek “nas ekonomisi” uygulamaya kalkıncaya kadar ekonomi düşe kalka bir şekilde yürüdü. Enflasyon yüzde 30’larda iken yüzde 18’deki faiz oranının hızla yüzde 8’ler düzeyine çekilmesiyle ekonominin çarpık yapısı bütünüyle ortaya çıktı.
Patlayan dövizi tutmak için Kur Korumalı Mevduat (KKM) uygulamasını bu ülkenin başına musallat edenler, şimdi çıkıp gelir dağılımındaki çarpıklıktan şikayetçi olmaya başladı. O dönemde bu köşenin müdavimleri, bunun enflasyonu patlatacağını ve alt gelir gruplarından üst gelir gruplarına servet transferi sonucunu doğuracağını anlatmaya çalıştığımı hatırlayacaklar.
EKONOMİ KONULARININ BAŞ EDİLEMEZ SIKICILIĞI
Ekonomik konuların ne kadar sıkıcı geldiğini biliyorum. Ama biz istemesek de ekonomik konular hayatımıza yön veriyor. Yapmak istediklerimizi yapmamızın önündeki en büyük engel hemen her zaman ekonomik nedenler olduğunu unutmayalım.
İktidar, yaptığı uygulamalar sonunda enflasyon frenini patlattı. Döviz baskılandı, para ya KKM’ye gidecekti ya borsaya… KKM’yi farklı sebeplerle tercih etmeyen, hisse senetlerinin fırtınalı denizinde yüzmekten de korkanlar için konut ve otomobil ihtiyaç olmaktan çıkıp yatırım aracına dönüştü.
Konut fiyatlarının aşırı pahalanması kira artışını da beraberinde getirdi. Beştepe Sarayı, 11 Haziran 2022’de, “Enflasyonu ben azdırdım, yükünü sen çek!” dercesine yükü ev sahiplerinin sırtına verdi.
Kiralıkta yüzde 25 tavan uygulaması, güçlü ev sahiplerini zorlamadı. Onlar elinde tuttukları silahla kira artışlarını enflasyonun altında bırakmayacak artış oranını uyguladı. Geliri kısıtlı kiracılar ev sahibinin oyuncağına dönüşürken, gemi azıya alan kiracılar zayıf buldukları ev sahiplerini yüzde 25 arkasına sığınarak istismar etmeye kalktı.
BİR YANLIŞ DÜZELTİLİRKEN YENİ YANLIŞLARA YELKEN AÇILIYOR
Haziran 2022’de geçici olarak getirilen uygulama, kiraya yüzde 25 tavan uygulaması 2023 yılında da uygulandı. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, geçen hafta katıldığı canlı yayında bu uygulamanın devam etmeyeceğini açıkladı. “Düzenlemenin devam etmesi yönünde bir çalışma olmadığını” belirterek eski uygulamaya dönüleceğinin sinyalini verdi.
Devletin kendi ürettiği mal ve hizmetler dahil her şey enflasyon dolayında artarken, sadece kiraya getirilen bu pranga kiracıları korumadığı gibi yatırımcıyı da sektörden soğuttu. Ev alıp getirisi için kiraya vermeyi planlayan yatırımcılar sektörden soğudu.
Bakan Şimşek’in geçen haftaki açıklamalarıyla tam bir yanlıştan dönülüyor denilirken, hafta sonunda sektörün dengelerini bozacak yeni adımlar atılacağı haberleri yayıldı.
Konut ihtiyacı artarak devam ederken, hükümetin uyguladığı yanlış politikalar sonunda pandemi sonrası konutta yanlış bir şekilde balon oluşturuldu. Son bir yıla yakın zamandan bu yana kredilere uygulanan yüksek faiz, talebi baskıladı ve bu kez konut sektörü durgunluk içine girdi.
2024 yılının tamamı için bütçe açığı 783 milyar TL öngörülürken, yılın ilk üç ayında faiz dışı bütçe açığı 513 milyar TL’yi bulunca Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in eli ayağına dolaştı.
Önümüzdeki ay Meclis gündemine geleceği söylenen yasa teklifi, sektörün vergilendirilmesini sil baştan yapacak.
- Tüm gayrimenkul satışlarında, yabancıya satış yapılıyormuş gibi ekspertiz raporu istenecek. Böylece satış bedellerinin gerçek satış değerinin üzerinden yapılıp vergilendirilmesi sağlanacak.
- 5 yıldan fazla süreden bu yana elde tutulan konutlardan da değer artış vergisi alınacak. Mevcut uygulamada satın alınan bir gayrimenkul, 5 yıl dolmadan satılırsa, alım ile satım arasında oluşan fark üzerinden gelir vergisi tahsil ediliyor. Bu uygulama taşınmaz 5 yıldan eski ise vergilendirme yapılmıyordu.
- Birden fazla evi olandan katlamalı vergi tahsil edilecek.
- Kira gelirinde uygulanan muafiyet sınırı kaldırılacak, kira gelirinin tamamı vergilendirilecek. 2024 yılı için istisna tutarı halen 33 bin TL olarak uygulanıyor. İstisna kalkarsa, kira gelirinin tamamı vergi matrahı haline gelecek.
Bu uygulamaların hayata geçeceğine ilişkin haberler hem yatırım, hem de oturmak amaçlı ev almak isteyen potansiyel müşterileri endişelendirdi. Düzenlemenin getireceği ek maliyetler kuşkusuz satış fiyatlarına yansıyacak. Bu da alım gücünü daha aşağı çekecek.
Yapılacak düzenlemelerin hayata geçmesi öncesinde, sektör öne çekilmiş bir talep canlılığı yaşayacak. Ancak sonrasında bugünkünden daha ağır yaşanan bir durgunluk dönemine girilecek. Konut sektörüne yatırım cazibesini kaybedeceği için yeni yatırımlar azalacak.
Bu da bir kısır döngüyü beraberinde getirecek. Uygulamalar konuta erişimi zorlaştıracak ve talep daralacak. Talep azaldığı için de konuta yatırım düşecek bu da arzı kısıtlayacak.
KONUT YATIRIMCISI YURT DIŞINA GİDECEK
Konut sektörü bir süreden bu yana cazibesini kaybetmeye başladı. Ekonominin genel anlamda güven vermemesi ve buna “yarın ne olacağı belli olmaz” yaklaşımının da eklenmesiyle birlikte 2020’den bu yana yurt dışı gayrimenkul yatırımları artmaya başlamıştı. Yunanistan, ABD ve Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti bu alanda öne çıkan ülkeler oldu.
Son dönemde ise farklı projelerin devreye girmesiyle KKTC öne geçmiş durumda. KKTC’deki konut yarımlarına Rus, İranlı ve Avrupalılarla beraber Türkiye’den giden yatırımcılar da yoğun ilgi gösteriyor. İskele, Girne, Gazimağusa, Gaziveren en rağbet gören yerler durumunda.
50-55 bin paunda alınan bir küçük dairenin aylık kira getirisi 500 paund dolayında. Türkiye’de konut amortisman süresi 20 yılın üzerindeyken KKTC’de bu süre 10 yılın altında görünüyor. Bu oran devam ettiği sürece KKTC cazibe merkezi olmayı sürdürecek görünüyor.
Türkiye ise ekonominin lokomotifi olmakla yıllar boyunca övündüğü sektörü, bir yanlıştan diğerine geçerek boğmaya devam ediyor.
Meraklısına KONUT SEKTÖRÜ:
Yatırım denilince aklımıza ağır sanayi, sermaya yoğun mallar, endüstri vb gelmesin. Bildiğimiz burada bir hile var. Nedir o?
Vatandaşlar tarafından satın alınan konutlar, YATIRIM Harcaması olarak Milli gelir hesaplamalarına dahil ediliyor.
Süslemişler onu, hanehalkının tüketim harcamaları içindeki tek istisnası, konut alımı.
Ne demek, sen gidip ev alacaksın, ve o hoopp Milli Gelir de YATIRIM olarak görünecek.
İnanmayana, akademik tanımlarda geçen formülüzasyonu tekrar vereyim:
Gayrı Safi Yatırım (GSI) = Sabit Sermaye Yat.+ Stok Yat. + Konut Yat.
Deprem nedeniyle, yahut düşük gelirli vatandaşlara sosyal amaçla yapılan evler de bundan payını alıyor.
Yani, bir taraftan, vatandaş (hanehalkı) ev satın alınınca, bu YATIRIM hanesine gidiyorken,
Aynı zamanda devletin de yaptığı KONUT amaçlı harcamalar da YATIRIM olarak görünüyor.
Ünlü devletlülarımızın yatırımlarımız katladı şu bu demelerinin ardında ki HİLELİ jargonda burdan kaynaklanıyor bir yönüyle.
Deprem oldu, sosyal konut yapıldı, zirve yapan KONUT yatırımı, ülke de Yatırımlar coştuye çıkacak.
İronik olanı, onca depreme, onca felakete rağmen yatırımlarımız arttı olucak, Oysa YATIRIM hanesinin azımsanmayacak bir bileşeni, vatandaşın konut alması ile kamunun ev yapması tutarı.
Buna, yurtdışı yerleşiklere, vatandaşlık karşılığı ev satımını da ekleyince, e zaten YATIRIM ülke de coşmuş görünecek.
Doğru mu bu?
Teknik olarak doğru, ama ruh olarak değil.
Yatırımın esaslı olanı, DOĞRUDAN SERMAYE YATIRIMLARI dır, onda da bileşen olarak, SERMAYE YOĞUN MALLAR ın üretimine yönelik yapılan YATIRIM harcamaları.
Yani, Borsa ya kote bir şirketin hisse senedini almak da, TCMB verilerine göre yatırım görünebilir, başka verilere göre YATIRIM görünebilir, ama özünde o şirketin kağıtlarının el değiştirmesinden başka birşey edğil.
Tobin in q teorisi işlese hadi bir nebze anlamlı olucak, o da işlemiyor.
Dolayısı ile, sıcak para gelip, FAİZ alıp giderken, GELDİĞİ ana odaklanıp, YATIRIM OLARAK anlaıtmlar da işin ayrı bir tarafı.
…………………………..
Daha komiği var.
Her ne kadar yatırım tabanlı kabul etsek de, ayrı bir husus var. İHRACAT.
Yatırım yaptık, ve KONUT DEĞİL, ve içine biraz malzeme, cihaz , teknik personel koyduk.
Ne yaptık.. Hoop başka bir ülkeden işlenmiş bir ürün ihraç ettik. Bir ülkeden bildiğimiz parıl parıl oval masa ayağı getirdik diyelim.
Parıl parıl parlayan oval metaller desek doğru olur.
Sonra onun üzerine plastik bazı kaplamaları da başka ülkeden.
Yerli bazı hususları da az katınca…
Ve parlayan masanın ayaklarını biraz kendi aletlerinde delip, vidalayıp, yapıp edip çatıp kurunca.
Al sana bir ÜRÜN yapmış oluyorsun.
İhraç MALI ..
Ne yaptık yani aslında,
Dışardan aldığımız parçaları basit işleme yöntemleri ile işledik, ve ürün haline getirdik, onu da başka ülkeye sattık.
Montaj.. diyelim.
Yaz bunu İHRACAT rakamlarına.
İhracat Ciro bazlı ölçüldüğü için, o ürünün çoğu bileşeni başka ülke olduğu için,
Brüt çıkardığımız ürün tutarı, fiyatı, tam bir yanıltmaca olur. Zira, onların ithalında harcamalarımız azımsanamayacak derece de.
Ne yaptık, işçilik..montaj.
AMA İHRACAT RAKAMLARINA, hakkından fazla yansıyor.
İşte, Dahilde İşleme rejimi, Serbest bölge vergi indirimleri vb hususları kenara koysak,
Gerçek anlamda ürün üretimi, Sermaye yoğun, teknoloji yoğun, sanayi yoğun, iletişim, telekominikasyon, optik vb ne derseniz artık, kendi ARGE temelli ürünlerimize bakarsak,
çok düşük olduğunu anlarız.
Demem o ki,
Milli Gelir Hesaplamalarında, İhracat olayı da abartılarak, gerçeğin saklanacağı, popülizm yapılacak yeri.
……..
İnşaat yaptın, konut yaptın ve satılmadı, onu da merak etmeyin, Stok yatırım olarak o da durur. Yani, boş bir bina durduğu yerden size yatırım olarak görünebilir.
Bu denli fonksiyonel olduğu için konut yapımı, Türkiyenin başat gücü olması engellenemez hiç.
Erdoğanın inşaatçılığını da düşünürsek, ne yapar eder önünü de açır.
Genel adıyla, BAYINDIRLIK işleri , ülke ekonomisinde en çoksektörü canlanndıransektör.
Bir konut yaparken yüzü aşkın sektör işe girer çünkü. Boyacısı, badanacısı, sıvacısı, bekçisi, bir tarafa kablocusu, tesisatçısı, elektrikçisi, o evi satın alanların eşyaları yenileyip, overlokçusundan mobilyasından bilimum neye neye neye kadar.
Bu nedenle, 20. yy da herkesin sarıldığı, kısa vade de ekonomiyi canlandırdığı için Maliye POLİTİKASININ can simidiydi.
….